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別墅項目市場研究及營銷推廣思考
作者：佚名 時間：2003-7-13 字體：[大] [中] [小]
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【第一章 上海房地產市場綜述】
一、宏觀經濟與上海房地產市場
1、上海宏觀經濟的趨好，為上海房地產行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；
上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001年，上海市國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經濟運行質量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。2001年，上海完成國內生產總值4950.84億元，比上年增長10.2%，高于全國2.9個百分點，并連續(xù)第10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。<BR> 上海良好的經濟環(huán)境，促使整個城市建設的高速發(fā)展；人均GDP達到4500美元，為城市的房地產市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應地，房地產業(yè)也為城市經濟增長貢獻一定力量，房地產業(yè)成為第三產業(yè)增長的領頭羊。全年房地產業(yè)增加值308.58億元，增長17.8%，增幅比上年提高2.4個百分點，其對經濟增長的貢獻率達到9.7%，比上年提高2.9個百分點。
2、城市建設的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎設施投資，為上海房地產不斷帶來新的增長點；
根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經濟、貿易、金融、航運”四個中心的指導意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經濟發(fā)展計劃》，其中無論是產業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎設施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。
隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結構的調整，上海市固定資產投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。2001年完成全社會固定資產投資1984.31億元，比上年增長6.1%，增幅比上年提高5.4個百分點，投資總量超過歷史最高水平。投資結構繼續(xù)改善。全年完成基本建設投資712.49億元，比上年增長1.3%；完成更新改造投資436.83億元，增長10.2%；完成房地產開發(fā)投資620.31億元，增長9.6%。城市基礎設施建設步伐加快，全年完成城市基礎設施投資510.78億元，比上年增長13.5%。
市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾
3、政策積極引導、管理體制逐步完善，上海房地產市場更趨成熟，規(guī)范；
正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產行業(yè)的信心，上海“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產業(yè)為支柱產業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。
二、2001年上海房地產市場
20世紀90年代的上海房地產市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。在90年代中期二三年的回調整理后，在90年代末期伴隨經濟增長的加速，房地產市場急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預售面積1831.8萬平方米，存量房銷售面積1422.4萬平方米，二、三級房地產市場總體產生3254.2萬平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。
1、市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高
2001年，上海商品房供應，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎上恢復高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中：
供應——全年批準預售面積1660萬平方米，比2000年增加7.1%
成交——全年預售登記面積1832萬平方米，比2000年增加26.1%
2、供不應求局面全面形成
2001年，全年商品房批準預售面積和實際預售面積之比達到1：1.104，全年實際預售面積第一次超過批準預售面積。
3、成交套數(shù)同步增長，單套面積擴張趨緩
2001年，與預售總面積急劇增長同步，上海商品房預售購買套數(shù)也急速增加，由1999年9.73萬套，2000年11.94萬套增加到2001年的14.98萬套。與預售總面積急劇增長略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長偏慢。
1999年 2000年 2001年
總面積（萬/平方米） 1075 1453 1832
總套數(shù)（萬套） 9.73 11.94 14.98
單套面積（平方米） 110.46 121.66 122.27
4、市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視
我們應當看到來自市場的威脅：2001年全年新增經營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應，可以預見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。
【第二章 上海別墅市場整體情況】
一、上海別墅市場回顧和展望
1、上海別墅市場發(fā)展的三個階段
從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：
第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998
進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。
外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶
其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。
關鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷
第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000
從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經歷著"金融風暴"所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設施，吸引了眾多國內外的投資者。近三、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。
在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，從2000年開始，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等"經濟型"別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。
關鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體
第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001—至今
一方面，別墅投資放出巨量。截止2001年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢， 1-9月容積率為1.32，第三季度為1.16，而2000年同期分別為1.87和1.83。這也反映出2002年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。
另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。
關鍵詞：1/3、高市場接受度
2、2001年上海別墅市場
2001年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè)內人士驚嘆�？傮w上，2001上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：
別墅項目供應量猛增
全年上市別墅項目42個，約是2000年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目21個幾乎與2000年全年的量接近。別墅市場出盤量占2001年上市項目總量的16%，成為上海房地產市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項目的開發(fā)建設上。
2001年四個季度純別墅上市量分別為1、6、10、19，呈遞增走勢，平均每月上市3個別墅項目。
高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。
別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，但市場趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70萬元/棟左右的經濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。
現(xiàn)代風格大行其道
2001年上海別墅風格一反原有的歐陸風格、北美風格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風格成為別墅的流行趨勢。從全雙拼別墅的花語墅以及綠洲長島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風格為代表，講究運用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內和購房者的認同。
新區(qū)域市場的形成
原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。
豪宅市場的形成
電影“大腕”中的豪宅理論——不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價2800-3500美元聞名上海樓市，總共49套已售80%以上。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價獨領風騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。
競爭日趨激烈、市場投入逐步加大
隨著供應的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。這一點從2001年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表現(xiàn)得到證實。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項目占了六席。
2001年第四季度個案廣告投放量排行榜
排名 樓盤名稱 區(qū)域 投放量/萬元 發(fā)展商
1 佘山銀湖別墅 松江 271．8 廣東黃河集團上海公司
4 新上海花園洋房 松江 127．37 茸欣房產
6 春天花園 長寧 88．7 東方金馬
8 虹橋高爾府別墅 閔行 74 虹橋高爾夫俱樂部
9 康橋半島 南匯 72．5 康橋半島
10 云頂別墅 松江 56．48 富淘房產
3、2002年上海別墅市場展望
2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當程度的高位風險。
市場供應量不減
從2002年1月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭，1月份已上市4個別墅項目，而2001年一季度才1個，前年1季度4個，超過了歷史紀錄。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。
別墅項目遍地開花
據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項目，市場競爭將非常激烈。
豪宅市場繼續(xù)看好
今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣300-3500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預定了50%以上。佘山腳下的上海紫園最高定價將達到1.3億人民幣，屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。
投資別墅項目風險凸現(xiàn)
雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。
二、綜觀當今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：
居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；
度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；
短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，
投資回報率高，大多租給老總居��；
旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓館使用；
辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；
投資型別墅——如上海的老別墅。
三、上海別墅市場的區(qū)域分布
據(jù)統(tǒng)計，從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右(估計1.5萬套)。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦318國道兩側、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便，與市中心距離大多在15-30公里之間。